Bất động sản giảm giá mạnh vì sao?
Hệ quả thắt chặt tín dụng bất động sản có vẻ đang dần hiện rõ đối với nhiều nhà đầu tư và dự án trên địa bàn Hà Nội.
Điều này không phải là quá bất ngờ đối với giới đầu tư bất động sản, bởi Nghị quyết 11 của Chính phủ đã được phát đi từ hai tháng nay. Nhưng, với nhiều người, điều mà họ không ngờ là thị trường lại diễn biến theo chiều hướng xấu nhanh đến như vậy, ngay cả khi bất động sản đang được kỳ vọng là nơi trú ẩn an toàn khi kinh tế đầy biến động.
Đất ngoại thành rớt giá
Còn nhớ, khi Nghị quyết 11 được ban hành, lãnh đạo của một tập đoàn bất động sản lớn đã từng phát biểu, việc thắt chặt tín dụng bất động sản trong bối cảnh hiện nay là không hợp lý, đặc biệt là đối với thị trường Hà Nội. Bởi lẽ, theo vị này, thị trường đóng băng về giao dịch nhưng giá vẫn ở mức rất cao, tức là giá tăng ảo do những vấn đề tính minh bạch trong quy hoạch, sử dụng đất đai hay vấn đề truyền thông, tin đồn... chứ không liên quan nhiều đến vốn, tín dụng.
Thế nhưng, thực tế những gì đang diễn ra tại Hà Nội cho thấy, chủ trương thắt tín dụng bất động sản của Chính phủ dường như đã đạt được mục đích khi giới đầu tư, từ doanh nghiệp, tổ chức đến các nhà đầu tư nhỏ lẻ đều có biểu hiện “khát” vốn.
Khảo sát của VnEconomy cuối tuần qua cho thấy, giá đất tại nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội đang giảm mạnh. Đất tại các khu vực như Sóc Sơn, Đông Anh, Phúc Thọ, Thạch Thất... đã giảm từ 2 - 5 triệu đồng/m2 so với hồi giữa tháng 3/2011.
Cụ thể như đất tại các xã như Minh Phú, Minh Trí, Nam Cương, Bái Thượng, Phù Linh... thuộc Sóc Sơn thay vì “hét” giá 7 - 8 triệu đồng/m2 (đất trong xóm) hồi giữa tháng trước, nay đều được các chủ nhân bớt hẳn 2 -3 triệu đồng/m2. Đất dọc các trục đường chính cũng nhanh chóng “hạ nhiệt”, chỉ còn từ 10 - 18 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5 triệu đồng so với thời điểm sốt từ tháng 2.
Còn tại khu vực Đông Anh, giá đất mặt tiền thuộc các khu vực như Cổ Điển, Hải Bối, Phương Trạch, Vĩnh Ngọc... mà VnEconomy có dịp khảo sát hồi cuối tháng 3 với giá từ 40 - 80 triệu đồng/m2, thì nay cũng đã giảm từ 3 - 5 triệu đồng/m2.
Ngay cả đất thổ cư ở khu vực phía Tây, vùng được cho là “tiềm năng” nhất đối với giới đầu tư bất động sản Hà thành cũng đang rớt giá từng ngày. Tại các khu vực như Phú Cát, Thạch Hòa, Tiến Xuân, Đông Xuân, Thạch Thất hay xa hơn nữa là Cổ Đông, Sơn Tây, Xuân Mai... giá đất cũng không còn nóng như hồi đầu năm nay.
Chị Nguyễn Thị Hải Đăng, một nhà đầu tư “tay trái” cho hay, tuần trước chị vừa bán hơn 700 m2 tại Tiến Xuân (Thạch Thất) với giá 4 triệu đồng/m2 sau khi đã lãi khoảng gần 1 triệu đồng/m2 so với thời điểm từ giữa năm 2010.
Thế nhưng, một nửa diện tích đất còn lại của chị dù có hướng đẹp hơn, vuông vắn hơn thì cả chục người hỏi mua cũng chỉ trả cao nhất 3,5 triệu đồng/m2.
“Chỉ trong vòng một tuần mà giá đất tại đây đã giảm từ 500.000 - 1 triệu đồng/m2. May mắn là tôi đã bán được hơn nửa số đất, còn nếu không đẩy nhanh lô đất kia thì tôi đã mất toi ngót tỷ đồng”, chị Đăng nói.
Và theo lời nhà đầu tư này, việc cơn sốt đất Sóc Sơn, Đông Anh lắng xuống đã khiến cho đất khu vực phía Tây cũng “lây bệnh”. Hiện nhiều chủ đất lẫn nhà đầu tư tại đây đều đang rao bán đất đúng bằng với giá mà họ mua hơn một năm về trước, vì vốn vay đã bị om quá lâu, trong khi nguồn mới lại không dễ xoay.
Trong khi đó, theo Chủ tịch UBND huyện Sóc Sơn Nguyễn Văn Nguyệt, việc đất đai tại địa phương này “sốt” chủ yếu là do yếu tố tâm lý, muốn đi trước quy hoạch của một số người đầu tư chuyên nghiệp lẫn nhà đầu tư tay trái. Chính những thông tin từ việc di dời trường đại học, cao đẳng lên Sóc Sơn hay việc xây đô thị vệ tinh Sóc Sơn... đã đẩy giá đất trên địa bàn huyện tăng cao từ đầu năm đến nay.
Nhưng cũng không lâu sau, hồi kết của “sốt” đất Ba Vì hồi giữa năm 2010 đã lặp lại tại Sóc Sơn, Đông Anh khi các nhà đầu tư đã bắt đầu “ớn” với việc ôm đất, trong khi tìm vốn thì ngày càng khó khăn hơn.
Chung cư đua khuyến mại
Buôn đất ngoại thành khó đã đành, với các chủ đầu tư dự án chung cư, thậm chí chung cư trong nội thành cũng bắt đầu “thấm mệt” với bài toán đầu vào lẫn đầu ra. Trong bối cảnh đi vay ngân hàng để làm dự án đã gần như “hết cửa”, thì nay với lãi suất cao, chi phí cao khiến giá bán căn hộ không thể thấp, dẫn tới vắng khách đã khiến các chủ đầu tư gần như trong tình trạng “một cổ hai tròng”.
Bình luận nhân sự kiện công ty Vihajico - chủ đầu tư khu đô thị Ecopark - tuyên bố chiết khấu tận 12% cho khách hàng đăng ký mua căn hộ Rừng Cọ trong 3 ngày, từ 23 - 25/4, một chuyên gia trong ngành nói, việc nhiều chủ đầu tư liên tiếp tung ra các hình thức khuyến mại, ưu đãi, chiết khấu... đang thể hiện một thực tế mà trong nguyên lý kinh doanh hầu như ai cũng biết: tồn hàng và đói vốn.
Thực tế không phải tận lúc này các chủ đầu tư mới đua nhau “chiết khấu” giá bán, mà từ vài tháng trước một số dự án lớn tại Hà Nội cũng đã áp dụng chiêu này, trong đó có dự án “đình đám” trên đường Xuân Thủy.
Nhưng chỉ có điều, dù đưa ra bất kỳ hình thức nào để câu khách, hút vốn thì các chủ đầu tư cũng không muốn nhắc đến khái niệm tối kị, đó là “giảm giá”. Lý do vì sợ ảnh hưởng đến tiếng tăm, vị thế của dự án hay để lại tiền lệ xấu sau này.
Một chủ đầu tư dự án tại trên đường Lê Văn Lương, ngay khu vực nội thành cho hay, thực tế tỷ lệ bán thành công căn hộ tại dự án của tập đoàn này sau hơn 1 năm mở bán là không nhiều. Trong nhiều cuộc họp lãnh đạo, đã nhiều lần phương án giảm giá được cất nhắc thực hiện, song do uy tín và thương hiệu dự án nên cuối cùng việc giảm giá bán vẫn không được đưa ra.
Tuy nhiên, để tìm ra lối thoát, trước mắt tập đoàn này đã ban hành quyết định chiết khấu 3% giá trị căn hộ cho hơn 500 cán bộ, công nhân viên toàn tập đoàn. Và khi đưa ra quyết định trên, họ thừa hiểu rằng, đó là một mũi tên trúng hai đích, bởi trong số hơn 500 con người trên đăng ký mua căn hộ của dự án, không phải ai cũng đủ tiền để là người sử dụng nó sau này.
vneconomy.
Lạm phát, chính sách tài khóa thắt chặt, cùng việc cắt giảm ngân sách, hạn chế cho vay… khiến thị trường bất động đang đứng trước sức ép giảm giá mạnh.
Trong báo cáo thị trường quý 1/2011, các chuyên gia của Công ty Colliers International Vietnam, chuyên về dịch vụ bất động sản, nhấn mạnh triển vọng kinh tế năm 2011 không mấy sáng sủa đang tác động mạnh mẽ tới lĩnh vực bất động sản.
Lạm phát, chính sách tài khóa thắt chặt, cùng việc cắt giảm ngân sách, hạn chế cho vay… khiến thị trường bất động sản của Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung đang đứng trước sức ép giảm giá mạnh.
Colliers cũng dự đoán trong thời gian tới, cạnh tranh tại các phân khúc như căn hộ để bán, văn phòng cho thuê sẽ rất khốc liệt, tỷ lệ giao dịch thành công thấp, giá sẽ giảm và sự đua tranh các chiêu thức khuyến mại, ưu đãi để kích thích thị trường. Nếu so với thời điểm cuối năm 2010, các dự án lớn ở Hà Nội như Keangnam Hanoi Landmark Tower, Indochina Plaza Hanoi, Golden Palace, Splendora… trong quý 1/2011 có tốc độ bán rất chậm.
Nhiều dự án đang được gấp rút hoàn thành và chỉ còn nửa năm nữa để giao sàn theo cam kết, nhưng tỷ lệ bán chưa vượt quá 60%. Các chủ đầu tư bắt đầu giới thiệu hình thức ưu đãi như giảm mức đặt cọc, cho vay ưu đãi hoặc giãn thời gian đóng tiền để kích thích sức mua của khách hàng.
Đáng ngạc nhiên là thị trường bất động sản giao dịch chậm nhưng dường như chưa chủ dự án nào có ý định giảm giá. Hiện tại, phân khúc trung bình và cao cấp tăng nhẹ từ 3 đến 5% với mức từ 1.800 đến 2.200 USD/m2, phân khúc bình dân tăng mạnh hơn khoảng 10 đến 15% với mức từ 1.150 đến 1.300 USD/m2.
Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc, tình trạng tăng giá này sẽ không thể kéo dài quá quý 2 hoặc quý 3, khi thị trường đang chuẩn bị đón nhận nguồn cung “khổng lồ” từ nhiều dự án mới tại các quận Hà Đông, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai hay huyện Từ Liêm, Mê Linh.
Dự kiến sẽ có khoảng 11.000 căn hộ sẽ được chào bán trong năm nay, tăng gấp 4 lần so với năm 2010 và xấp xỉ 111.000 căn hộ đến năm 2014, trong đó, phân khúc trung bình và cao cấp chiếm tỷ lệ tương ứng 45% đến 32% tổng nguồn cung. Căn hộ giá rẻ chỉ chiếm 27% mặc dù tỷ lệ bán cao hơn nhiều.
Trong vòng 3 năm tới, việc hình thành trung tâm phát triển mới tại các quận phía Tây như Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy hay huyện Từ Liêm, Hoài Đức và nhất là khi quy hoạch Hà Nội được thông qua thì nguồn cung căn hộ và mặt bằng bán lẻ sẽ còn tăng nhiều hơn, do một số dự án hiện đang bị đình để chờ quy hoạch.
Năm 2011 cũng sẽ có thêm 240.000m2 diện tích văn phòng hạng A và B được giới thiệu ra thị trường. Riêng Keangnam Hanoi Landmark Tower và EVN Building đã chiếm 45% nguồn cung mới này. Đây cũng sẽ là áp lực giảm giá lớn trong ngắn hạn đối với phân khúc mà tỷ lệ lấp đầy hiện tại chưa vượt quá 80%, với mức giá cho thuê trung bình trên 39 USD/m2/tháng cho văn phòng hạng A và 26 USD/m2/tháng cho văn phòng hạng B.
Giai đoạn 2011-2014, diện tích sàn gấp 3 lần diện tích cho thuê hiện tại sẽ tiếp tục được chào mời tại các dự án như MIPEC Towers, Keangnam Hanoi Landmark Tower, EVN Building, BIDV Tower và Charmvit Tower…
Hai phân khúc giữ đà tăng trưởng chính là đầu tư đất nền và mặt bằng bán lẻ. Riêng quý 1/2011, giá đất đang bị thổi lên khá cao do các tin đồn mang tính đầu cơ về quy hoạch thành phố Hà Nội.
Tại một số huyện ngoại thành như Đông Anh, Sóc Sơn và Hà Tây, giá đất đã tăng 15 đến 25% so với quý trước. Các khu vực giáp ranh những đô thị lớn và mới cũng đang sốt đất “ầm ầm” với mức giá khó tin, từ 45 đến 50 triệu/m2.
Tuy nhiên, đây chỉ là những cơn sốt nóng cục bộ và không lạc quan kéo dài khi thị trường đang rơi vào tình trạng thiếu vốn trong ngắn hạn, như nhận định cuả bà Anna Lomas, Giám đốc nghiên cứu thị trường và định giá của Colliers.
Riêng với phân khúc mặt bằng bán lẻ, các chỉ số về phát triển bán lẻ toàn cầu năm 2010 cho thấy Việt Nam đã vượt qua giai đoạn đỉnh cao về cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, từ ngày 1/1 năm nay, Việt Nam cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tự mở các doanh nghiệp bán lẻ mà không cần đối tác trong nước. Điều đó phù hợp với các cam kết WTO nên các nhà bán lẻ trong nước và nước ngoài có quyền cạnh tranh bình đẳng.
Trong quý 1, Hà Nội đã có hơn 420.000m2 diện tích mặt bằng bán lẻ với khoảng 39% là các trung tâm thương mại. Nhiều tên tuổi danh tiếng như Lotte, Parkson, Big C, Metro Cash & Carry và FamilyMart… đã bắt đầu có mặt tại Việt Nam. Nhu cầu xây dựng và mở rộng thêm nhiều cơ sở cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ là nhân tố thúc đẩy nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong thời gian tới.