Việt Nam chưa có chung cư nào thực sự cao cấp?

"Cao cấp" là một khái niệm không ngừng biến đổi theo thời cuộc; luôn được bổ sung trong quan niệm của mỗi người; là điều mà nhân loại mãi mãi theo đuổi, hướng tới; phụ thuộc khá nhiều vào các tiêu chí khó định lượng... và vì vậy phân định một chung cư có "cao cấp" hay không chỉ mang tính tương đối, nhất thời, không thể là giá trị vĩnh viễn. Phải chăng vì khó có thể đưa ra một tiêu chí thống nhất để buộc mọi người phải cùng công nhận giống nhau, nên tại cuộc hội thảo "Tiêu chuẩn chung cư cao cấp" diễn ra sáng ngày 21/11/2007, những khu nhà trên thực tế hiện là ước mơ, mục tiêu phấn đấu của rất nhiều công dân Việt Nam, từng được coi là "hạng sang", "quí tộc", "khó chen chân" như Phú Mỹ Hưng, Ciputra... vẫn có nhiều ý kiến cho là "chưa cao cấp"?! Vậy thế nào là cao cấp? Việt Nam đến nay có chung cư nào cao cấp hay chưa?Sự "cao cấp" sẽ do các cơ quan quản lý đặt ra hay chính thị trường, người tiêu dùng tự sàng lọc, đánh giá? Tiêu chuẩn này sẽ được "gắn" cho mỗi chung cư cụ thể vào giai đoạn nào, khi mà chỉ cần xây xong phần móng là chủ đầu tư có thể được bán thu tiền? Ai sẽ chịu trách nhiệm giám sát việc thực hiện đúng tiêu chuẩn này sau đó, trong khi nước ta chỉ mới có "cấp phép xây dựng" mà chưa qui định "cấp phép đưa công trình vào sử dụng"? Tiêu chuẩn này có giá trị bao nhiêu năm, khi nhiều công trình lúc duyệt dự án thì thiết kế công năng, kiến trúc còn "thời thượng", thi công 2 - 3 năm lúc xây xong đã lỗi thời và càng dùng càng xuống cấp vì "cha chung không ai khóc", bị "mang con bỏ chợ"? Tiêu chuẩn đặt ra ban đầu có giám sát về sau? Ông Đinh Ngọc Bách (Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng) cho rằng, nhà ở xem như một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn. Vì vậy, giống như các loại hàng hóa khác (được gắn tem, mác, chứng nhận...), nhà ở cũng cần được phân loại, đảm bảo chất lượng bằng giấy chứng nhận và gắn mác đảm bảo chất lượng đúng với giá trị thực của loại hàng hóa này. Sở dĩ đi đến nhận định này vì thời gian gần đây, theo ông Bách, không ít dự án chung cư được xây dựng với chất lượng, tiện nghi trung bình và đặc biệt là suất đầu tư rất thấp cũng được quảng cáo, rao bán với tên gọi chung cư cao cấp. Thực tế, đây chỉ là những căn chung cư hết sức thông thường, hệ thống hạ tầng và dịch vụ kém thuận tiện, giá chỉ khoảng 6 - 8 triệu đồng/m2 nhưng lạm dụng cụm từ chung cư cao cấp để kiếm lời. Tuy nhiên, sự lạm dụng này thời gian qua đã khá thành công ở một số dự án bởi có thêm "tương tác" là sự thiếu hiểu biết của khách hàng (mua nhà trên giấy; hợp đồng mua bán không thỏa thuận chi tiết về chất lượng tiện nghi hay các dịch vụ liên quan...), sự khan hiếm có thật của thị trường bất động sản (nhiều dự án nhà ở đình trệ, vướng mắc thủ tục, chậm tiến độ, thiếu vốn, chủ đầu tư thiếu năng lực...). Đứng về mặt quản lý nhà nước, vị cán bộ thuộc Cục Quản lý nhà này khẳng định: "Cần có những qui định với tiêu chí cụ thể về việc phân hạng chất lượng nhà ở phù hợp với quá trình phát triển hiện nay. Các tiêu chí này là cơ sở để các cơ quan quản lý thực hiện việc thẩm định, công nhận hạng nhà ở cho các tổ chức, cá nhân có yêu cầu và để người dân và các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở căn cứ áp dụng". Có vẻ sát thực tế hơn, ông Lê Vũ Dũng - Tổng Giám đốc Sông Hồng Land đưa ý kiến: Việc nên có hay không các tiêu chí để xác định chung cư cao cấp - theo tôi thì nên có. Nhưng, việc xác định đó chỉ để làm căn cứ, qui định cho mọi người hiểu "chung cư cao cấp" là như vậy - còn chung cư đó có cao cấp thật hay không do khách hàng và thị trường tự quyết định! Bộc bạch khác của một chủ doanh nghiệp từng cọ xát nhiều với thực tế - ông Nguyễn Quốc Hiệp (Công ty CP Đầu tư xây dựng và thương mại VN): Vừa qua, Contrexim chúng tôi có một số dự án nhà bán ra thị trường nhưng có thể nói là ngay giữa các dãy nhà khác nhau của cùng một khu, chất lượng đã không giống nhau. Thậm chí, chất lượng các căn hộ cũng không đồng đều do khâu khảo sát thi công, đơn vị thi công mỗi nhà mỗi khác, hoặc thiết kế chung do các đơn vị tư vấn khác nhau... Các dãy nhà đợt đầu thì không bằng dãy nhà giao sau(!). Vậy, vấn đề đặt ra là: Ngoài lý do từ phía nhà đầu tư và người tiêu dùng, còn cần xem trách nhiệm của chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hướng dẫn, kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng. Nói như ông Trần Chủng (Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng) - "hiện nay ở ta, chủ đầu tư bàn giao nhà hầu như không hề thông báo cho chính quyền địa phương về việc đã tuân thủ đầy đủ hay chưa các điều kiện để đưa công trình vào sử dụng". Các tiêu chí "phi vật thể" thì xác định thế nào? Cũng theo ông Trần Chủng, để phân định chất lượng một chung cư, có nhóm tiêu chí định lượng được và nhóm tiêu chí không định lượng được. Các tiêu chí định lượng được (gọi là tiêu chí vật thể) gồm: diện tích; số phòng; chủng loại và chất lượng vật liệu xây dựng; trang thiết bị hoàn thiện... có thể dễ dàng nhận biết hoặc kiểm tra tại các căn hộ mẫu (thường có tại các dự án). Song, với những quan niệm phong phú và nhận thức "muôn màu muôn vẻ" của người Việt Nam hiện nay, chính các tiêu chí phi vật thể (không định lượng được) mới lại là yếu tố hấp dẫn nhất: thương hiệu của đơn vị thiết kế, xây dựng...; phong thủy của từng khu nhà, từng căn phòng, từng bệ bếp...; người thì thích tầng thấp "cho dễ hạ cánh", người thì tìm bằng được các chung cư mà tầng thượng là những "biệt thự trên cao", có vườn treo, bar ngoài trời...Các ý thích, quan niệm rất riêng này đã và đang tác động không nhỏ đến giá trị nhiều căn hộ. Có thực tế, khách hàng sẵn sàng bỏ giá cao cho một hướng nhà hợp mệnh, hợp tuổi... hơn là mua nó chỉ vì được chứng nhận kết cấu an toàn. Nhiều người giờ đây khi mua căn hộ chung cư cũng đã hiểu rằng quyền sở hữu của họ không vượt qua được lớp vữa trát tường, và họ quan tâm nhiều hơn đến những gì gần gũi, phù hợp riêng với họ. Trao đổi với VietNamNet, ông Phạm Hùng - Chủ tịch HĐQT Lilamaland nhận định: "Cao cấp là điều con người sẽ mãi phấn đấu. Ngày hôm qua, người ta cho rằng khu nhà này thế là cao cấp lắm rồi... nhưng ngày mai, cuộc sống được nâng cao, xã hội thiên biến vạn hóa, nhìn lại những cái mà trước đây với chính mình là "cao cấp" người ta lại thấy chưa hài lòng! Đó thật ra cũng là điều tốt. Biết đâu đấy, cái "cao cấp" nhất sau này lại không phải là những tiện nghi hiện đại, mà quay trở về gần gũi với thiên nhiên, tôn trọng sự riêng tư, thoải mái của mỗi con người...". Và, việc đặt ra một tiêu chuẩn, như: 1A, 2A, 3A (của Trung Quốc) hay cấp I, II, III, IV (như Bộ Xây dựng từng có Thông tư từ 1993)... để quản lý, góp phần minh bạch thị trường bất động sản sẽ là việc các cơ quan quản lý còn phải bàn bạc và quyết định. Nhưng chắc chắn tính quyết định cho việc "cao cấp" hay "không cao cấp" của một chung cư nói riêng, của các dự án bất động sản nói chung phụ thuộc rất nhiều vào sự tự giác giữ chữ TÍN của các doanh nghiệp trên thương trường, vào sự sàng lọc và đào thải tự nhiên của thị trường. Một cái mác, một ký hiệu ISO, hay tờ chứng nhận... được gắn cho món hàng chưa chắc khiến người tiêu dùng phải chọn món hàng đó. Tất nhiên, món hàng có cái mác, hay tờ chứng nhận... (xét về mặt nào đó) còn hơn không có - nhưng trước khi khẳng định giá trị món hàng, chính cái mác và tờ chứng nhận đó phải khẳng định được giá trị và uy tín của nó đã.